Badanie jakościowe na zlecenie ABB przeprowadziła firma PMR. Szczegółowo przepytano wiodących brokerów nieruchomości komercyjnych oraz menedżerów wyższego szczebla z firm, które odpowiadają za 80 proc. inwestycji w branży*. Z analizy wywiadów wynika, że ostatnie półtora roku nie zatrzymało rozwijającego się rynku, a pandemia tylko przyspieszyła zmiany, które już wcześniej pojawiły się na horyzoncie. Zmiany te obejmują w szczególności obszar technologii. Badanie pokazuje, że możemy spodziewać się coraz większego nacisku ze strony inwestorów na rozwiązania typu proptech.
– Już teraz widoczna jest zmiana w świadomości inwestorów oraz najemców. Dostrzegli oni, jak ważne są rozwiązania cyfrowe, gdzie nowoczesne technologie to nie tylko bezpieczeństwo, higiena pracy czy komfort, ale także realne oszczędności na etapie samej budowy i przede wszystkim późniejszej eksploatacji – komentuje Tomasz Zieliński, odpowiedzialny za rynek budownictwa i infrastruktury w ABB w Polsce.
Technologia, w dużej mierze ta cyfrowa, stanie się istotnym elementem wpływającym na atrakcyjność inwestycji. Ta „atrakcyjność” ma oczywiście związek z komfortem i bezpieczeństwem użytkowników, którzy – na co zwracają uwagę eksperci – w większości przypadków nadal będą pracować w biurach.
Nowe oczekiwania
Koronawirus przyspieszył tempo ekspansji trendu pracy zdalnej, ale także ujawnił jego ograniczenia. Biuro pozostanie istotne dla organizacji i jej pracowników, jednak zmieni się jego formuła i standard. Wygodna lokalizacja, przyjazny układ, ale i „podążająca” za użytkownikiem technologia mają zachęcić pracownika do przychodzenia do biura. „Najemcy nie rezygnują z dotychczasowych biur, (…) właściwie nie spotkaliśmy się z takim najemcą, który uznałby, że biuro jest mu teraz całkowicie niepotrzebne” – powiedział jeden z respondentów.
Na podstawie analizy przeprowadzonych wywiadów udało się wskazać najważniejsze i najbardziej prawdopodobne trendy, jakie ukształtują rynek nieruchomości komercyjnych w ciągu najbliższych lat (co ciekawe, zdaniem badanych najbliższe lata przyniosą wzrost zapotrzebowania na powierzchnie biurowe). Na pewno zmieni się stosunek umów krótkoterminowych do tych zawieranych na długi okres. Przedstawiciele czołowych inwestorów zapowiadają też pojawienie się nowego typu powierzchni biurowych – mowa o tzw. biurach filialnych. Takie satelitarne przestrzenie przeznaczone będą dla tych pracowników, którzy mieszkają z dala od biura centralnego.
Jak dowiadujemy się z badania, rynek przestrzeni komercyjnych nie zmniejszy się,
a ulegnie pewnemu przewartościowaniu. Z jednej strony firmy nie będą potrzebować tak dużej powierzchni najmu brutto, jak przed pandemią. Jedną z głównych przyczyn jest oczywiście odsetek pracowników przechodzących na pracę zdalną na stałe lub w modelu hybrydowym. Z drugiej jednak strony w trosce o komfort zatrudnionych zwiększy się przestrzeń przeznaczona na jednego pracownika. Niektórzy spodziewają powrotu części firm do układu gabinetowego w biurze.
Inną zmianą ma być bardziej efektywne wykorzystanie przestrzeni biurowej. Coraz większym zainteresowaniem cieszą się aplikacje umożliwiające zarezerwowanie biurka w systemie hot-desk lub sali konferencyjnej, a także zamówienie posiłku czy rezerwację miejsca parkingowego. Pandemia doprowadziła do tego, że inaczej patrzymy na kwestie bezpieczeństwa, elastyczności czy komfortu pracy w biurze.
„Celem jest stworzenie takiej przestrzeni, która sprawi, że jej użytkownicy będą chcieli wrócić do biur. Równie ważne jest to, by była ona bezpieczna, a jednocześnie na tyle atrakcyjna, żeby pokazywała, że (…) tutaj macie coś, czego w domu nie da się stworzyć” – powiedział jeden z inwestorów.
Smart office
A jak wygląda sytuacja tu i teraz? Okazuje się, że jest o wiele lepiej, niż przewidywali sceptycy. Z pogłębionych wywiadów wynika, że mimo presji cenowej oraz preferowania przez najemców kontraktów krótkoterminowych, inwestorzy i brokerzy oceniają kondycję branży jako stabilną i z dobrymi perspektywami na przyszłość.
Większość respondentów kładzie duży nacisk na nowoczesne rozwiązania technologiczne, widzi w nich ogromny potencjał i szansę na przyszłość. Najbardziej pożądane są rozwiązania, które spowodują zmniejszenie kosztów eksploatacyjnych budynku i będą energooszczędne, np. systemy zarządzania energią i mediami, dzięki którym właściciel może wdrożyć elastyczny model opłat. Coraz więcej firm chce być „eko”, więc inwestor musi brać pod uwagę kwestie gospodarowania wodą, energią elektryczną czy ciepłem. Jak powiedział jeden z badanych, „ekologiczne rozwiązania i biura wpisujące się w filozofię zrównoważonego rozwoju to zdecydowanie przyszłość i numer 1 na liście priorytetów wszystkich interesariuszy rynku przestrzeni biurowych”.
– Dzięki wykorzystaniu nowoczesnych technologii cyfrowych, na przykład połączonych z chmurą systemów do zarządzania energią w budynku, możemy monitorować i optymalizować system elektryczny. Cyfryzacja spod znaku „smart building” pozwala również na analizę zapotrzebowania na media i regulowanie ich wykorzystania. To prosty sposób na wygenerowanie oszczędności i redukcję zużycia cennych zasobów – dodaje Radosław Dudzik z ABB w Polsce.
Badani wskazali również czynniki, które w ich ocenie decydują o wyborze danej oferty przez klienta. Wciąż liczy się lokalizacja, cena i dostęp do miejsc parkingowych, ale teraz również inteligentne zarządzanie budynkiem, szeroko pojęte rozwiązania ekologiczne, a także te pomagające utrzymać dystans społeczny i zaostrzone standardy BHP (np. czujniki). Nikt nie zapomina również o stacjach do ładowania samochodów elektrycznych. Istotne więc stają się kwestie związane z polityką zrównoważonego rozwoju, jaką realizuje potencjalny najemca.
Na bazie omawianego badania powstał raport „Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce”, do którego lektury serdecznie zachęcamy. Raport można pobrać na stronie.
*Badanie o charakterze jakościowym przeprowadzone w okresie styczeń – marzec 2021 metodą pogłębionych wywiadów telefonicznych. Liczba wywiadów ogółem: 20. W badaniu udział wzięli przedstawiciele kadry zarządzającej reprezentującej największych inwestorów budowlanych (15 wywiadów) i wiodących na rynku polskim pośredników między najemcami a inwestorami nieruchomości komercyjnych (5 wywiadów). Średnia długość wywiadu: 45 minut.
